借地権の対抗力


●借地権の対抗力とは何か
 借地人が借地契約の相手方である地主に対して自分が借地権を有することを主張できるのは当然です(登記等、特別の方法は必要ありません)。地主の相続人など、地主の包括承継人に対しても同じです。しかし、契約関係にない第三者に対して借地権を主張できるかどうかは別問題です。たとえば、地主から土地を買った者が「自分は土地を貸した覚えはないから、土地を明け渡して出て行け」と要求したような場合に、借地権がある土地の譲受人の土地明渡要求を拒絶できるかどうかが問題となりますが、そのような場合に、土地譲受人等の第三者に対して自分に借地権があることを主張し、認めさせることを「(借地権を)対抗(することが)できる」と表現し、そのような権能を「(借地権の)対抗力」と呼んでいます。

土地と家

 借地権の対象となる土地の譲渡がなされた場合に、借地権が対抗力を有するときは、土地譲受人が借地契約上の地主(借地権設定者)としての地位を承継することになりますが、借地権が対抗力を有しないときは、土地譲受人は(借地権を認めて借地権設定者としての地位を承継することは問題ありませんが)、借地人に対して地上建物を収去して土地を明け渡すよう請求することができます。もっとも、借地権があることを知っていながら土地を(借地権負担付きとして、つまり「底地」として安く)買い受けて、特に必要もないのに借地人に対して土地の明渡しを求めるような場合には、そのような請求が「権利の濫用」として許されない場合があります(民法1条3項)。

法律

●借地権が対抗力を有する場合
 ・ 地上権設定登記・賃借権設定登記
借地権が対抗力を有する場合として民法が予定しているのは(借地権が地上権である場合には)地上権設定登記(民法177条、不動産登記法111条)と(借地権が土地賃貸借である場合には)土地賃借権設定登記(民法605条、不動産登記法132条)だけです。実際には賃借権である場合がほとんどですが、賃貸人は賃借権設定登記手続に応じる義務がないと考えられていますので、(債権担保目的でなされる場合を別にすれば)借地権について登記がなされていることはめったにありません。

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