借地借家法による借地借家制度改正の要点


●旧3法の実質的改正、一本化
 借地借家法は、形式上は新しく制定された法律ですが、実質的には旧建物保護法、旧借地法、旧借家法を改正して一本化したものといえます。借地借家法による借地借家制度の主な改正点は以下のとおりです。
●借地権の存続期間
 旧借地法では堅固建物所有目的である場合と非堅固建物所有目的である場合とで借地権の存続期間に差異を設けていましたが、借地借家法ではそのような差異をなくすとともに、存続期間自体にも変更を加えました。ことに、更新後の期間は第2回目以降、10年として正当事由の有無を検討する機会を増やすことにしました。
●定期借地権の創設
 旧借地法では(一時使用目的の場合を別にすれば)更新を原則とする永続的な借地権しかありませんでした。しかし、借地借家法は、(更新を原則とする借地権一普通借地権-はそのまま残しながらも)一定時期に必ず終了するタイプの借地権を創設しました。
これが、定期借地権です。借地借家法の“目玉商品”といわれたものです。
●期限付建物賃貸借の創設
 建物賃貸借も(一時使用目的の場合を別にすれば)、旧借家法により長期的に継続すること(容易には解消できないこと)を原則としていましたが、借地借家法により、一定の場合には更新をしない旨の特約をしたり、建物の取壊し時に終了する旨の特約をすること
ができることになりました。そのような特約のある建物賃貸借が期限付建物賃貸借です。
●正当事由の具体化、明確化 借地関係でも借家(建物賃貸借)関係でも、貸主の方からそれらを解消するには原則として正当事由が必要ですが、借地借家法は旧借地法、旧借家法における正当事由に関する規定を改め、より具体的で、より明確な規定としました。ただ、そこで内容とされたものは、いずれも旧法下で裁判所が正当事由の判断要素としてきたものですから、正当事由の内容に実質的な変更があったとはいえません。

住宅

●地代等増減請求事件の調停前置主義(民事調停法改正)
 借地関係における地代または賃料、借家関係における賃料(家賃)については、いずれも当事者の一方からの増額または減額請求が認められていますが、それを裁判上の手続で実現しようとする場合には、原則として、訴えを提起する前に調停申立てをしなけれぱならないものとされました。
 借地借家法制定と同時に民事調停法が一部改正されて、このような制度が導入されたものです(この改正法も借地借家法施行と同じ平成4年8月1日に施行されました)。
●転借地関係の整備(明確化)
 旧借地法では転借地関係の規定が十分ではなく、ほとんど解釈によって運用されていましたが、疑義が生ずることも少なくなかったので、借地借家法では転借地関係に関する規定をいくつも置いて、法律関係の明確化をはかることにしました。”

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