借地借家法施行前の借地権と同法施行後の借地権


 借地借家法は平成4年8月1日に施行されましたが、その施行前に旧借地法下で成立した借地権と、同法施行後に成立した借地権とでは、その取扱いを異にしています。
 前者は、一般に「旧借地権」と呼ばれています。
 ・(旧借地権について)堅固建物所有目的である借地権と堅固建物でない建物(非堅固建物、普通建物)所有目的である借地権
 この両者は旧借地法下において存続期間を異にしており、借地借家法施行後もその効力が存続することとされていますので、旧借地権に関しては、この差異は今でも重要なものです。

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 ・(借地借家法施行後の借地権について)普通借地権と定期借地権 借地借家法によって、一定時期に必ず消滅する借地権として定期借地権が創設されましたが、借地借家法施行後に成立した借地権で定期借地権にも一時使用目的の借地権にも当たらないもの、すなわち旧借地権と同様、更新を原則とする借地権は一般に「普通借地権」と呼ばれています。
 ・ 一時使用目的の借地権
 旧借地法は、一時使用のために設定したことが明らかである借地権については存続期間に関する規定や正当事由に関する規定の適用を受けないこととしていましたが(旧借地9条)、借地借家法もこれを踏襲しています(25条)。
 典型的な場合としては、比較的大規模な建設現場などで作業員の宿泊等のためのいわゆる「飯場」としての建物のために土地を賃貸するような場合がこれに当たります。なお、旧借地法ないし借地借家法の存続期間に関する規定等の適用を免れる目的で、借地契約書の体裁を一時使用目的としている例がみられますが、契約書上で「一時使用目的」としたから当然に一時使用目的と認められるというわけではありません。
 なお、一時使用目的の借地権の存続期間が満了したときは、借地人には建物買取請求権(旧借地4条2項、借地借家13条1項)は発生しません。

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 ・ 自己借地権
 地主自身が他人とともに借地人となることができるかどうかについては、旧借地法下でもこれを肯定する見解が有力でしたが、借地借家法は他人とともに借地人となる場合に限ってこれを認める旨の規定を置きました(15条)。これが「自己借地権」です。これによって、たとえば、借地権を敷地利用権とする分譲マンション(区分所有建物)の一部の専有部分を地主が所有し、他の区分所有者とともに借地人となることが可能となりました(最も単純な形態としては、Aの所有土地についての借地権をAとBが準共有して、その土地上にA、B共有の建物を有しているという場合が考えられます)。


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