借地借家法の構成と適用


●借地借家法の構成
 借地借家法はつぎの4章と附則とで構成されています。
 第1章 総則……法の趣旨(目的)と「借地権」等の定義を規定した部分です。
 第2章 借地……旧借地法の実体規定に対応する部分で、借地権の存続期間、効力等の規定が置かれています。
 第3章 借家……旧借家法に対応する部分で、借家権(建物賃借権)の対抗力や借家関係解消の制限等の規定が置かれています。
 第4章 借地条件の変更等の裁判手続……旧借地法の手続規定に対応する部分で、土地賃借権譲渡許可、増改築許可等の手続に関する規定が置かれています。
 附則……借地借家法施行に関する規定、旧建物保護法、旧借地法、旧借家法の廃止に関する規定とともに、廃止されるこれらの法律の規定によって生じた効力が影響を受けないこと、その他経過措置に関する規定が置かれています。

資料

●借地借家法施行前の借地関係についての同法等の適用、不適用
 ・ 借地借家法施行前の借地関係(旧借地権)に適用されない同法の規定にはつぎのようなものがあります。
   (a)存続期間に関する規定(当初の存続期間に関する3条、更新後の存続期間に関す
     る4条、建物再築による期間延長に関する7条)(附則4条但書)
    旧借地関係については旧借地法による存続期間が維持されます。また、借地借家法は建物朽廃により借地権が消滅する制度を廃止しましたが、旧借地関係では(有効な存続期間を合意により定めていなかったときは)借地借家法施行後に建物が朽廃したときは借地権が消滅することになります(附則5条)。
   (b)更新に関する規定(更新請求権等に関する5条、正当事由に関する6条)(附則6条)
    旧借地法下の「正当事由」も借地借家法下の「正当事由」も実質的な相違がないことは前述のとおりですが、借地人に不安を抱かせないよう、旧借地関係の更新に関しては旧借地法による「正当事由」の規定で判断することにしたものです。
   (c)更新後の建物再築に対する規定(解約申入れ等に関する8条、再築許可の裁判に関する18条)(附則7条、11条)
  (d)建物買取請求があった場合の代金支払の期限猶予に関する規定(13条2項)(附則9条1項)
  (e)転借地権者の建物買取請求権に関する規定(13条3項)(附則9条2項)

(f)定期借地権は借地借家法で初めて認められたものですから同法施行後に契約をする場合にしか適用されません。
・ 借地借家法施行前の借地関係に適用される同法等の規定にはつぎのようなものがあります。
 (a)施行後に建物が滅失した場合の掲示による対抗力の維持に関する規定(10条2項)
 (b)地代等の(施行後における)増減請求に関する規定(11条1項)
 (c)(施行後に申立てをする場合)借地条件変更の裁判に関する規定(17条1項)
 (d)(施行後に申立てをする)地代等の増減請求についての民事調停法における調停前置主義に関する規定(民事調停法24条の2)
 (e)地代等増減調停事件における調停委員会が定める調停条項に関する規定(同法24条の3)

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●借地借家法施行前の借家関係についての同法等の適用、不適用
 ・ 借地借家法施行前の借家関係に適用されない同法の規定にはつぎのようなものがあります。
   (a)更新拒絶等の正当事由に関する規定(28条)(附則12条)
    借地借家法施行前の借家関係に同法の正当事由に関する規定が適用されない理由は借地の場合と同じです。
   (b)転借人の賃貸人に対する造作買取請求権に関する規定(33条2項)(附則13条)
 ・ 借地借家法施行前の借家関係にも適用される同法の規定にはつぎのようなものがあります。
   (a)賃料の(施行後にする)増減請求に関する規定(32条1項)
   (b)(施行後にする)造作買取請求権(33条1項)の任意規定化(37条参照)
   (c)借地上建物の賃借人保護に関する規定(35条1項。ただし、借地期間の満了時が借地借家法施行日から1年より後の場合)(附則14条参照)
   (d)(施行後に申立てをする)家賃の増減請求についての民事調停法における調停前置主義等の規定(民事調停法24条の2)
   (e)家賃増減調停事件における調停委員会が定める調停条項に関する規定(同法24条の3)”

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