借地関係の当事者


 ・ 一般的な借地関係の当事者は、貸主側である借地権設定者(2条3号)と借主側である借地権者(2条2号)です。
 借地権設定者(貸主)は、借地権が地上権である場合には土地所有者(地主)であり、借地権が賃借権である場合には賃貸人です。賃貸人は所有者に限られません。本書では、賃貸借に特有の問題については「賃貸人」ということがありますが、地上権と賃借権に共通する場合には(一般的な場合を想定して)「地主」ということとします。
 ・ 借地権者(借主)は、借地権が地上権である場合には地上権者、借地権が土地賃借権である場合には土地賃借人です。本書では、賃貸借に特有の問題については「賃借人」ということがありますが、地上権と賃借権に共通する場合には「借地人」ということとします。
 ・ やや特殊な当事者として「転借地権者」があります。これは、借地人(借地権者である地上権者または土地賃借人)が設定している、建物所有を目的とする土地の賃借権(これを「転借地権」といいます-2条4号)を有している者をいいます(2条5号)。換言すれば転借地権者には、地上権者から土地を賃借している者と、賃借人からさらに土地を賃借(転借)している者があります。本書では転借地人といいます。

家の模型

●借地権の種類
 ・ 地上権と賃借権
 地上権は他人の土地において工作物または竹木を所有するためにその土地を使用する権利(民法265条)ですが、その中でも建物所有目的の場合が借地権となります。
 賃借権は、当事者の一方(賃貸人)が相手方(賃借人)に対してある物の使用、収益をさせることを約束し、相手方がその対価として賃料(借賃)を支払うことを約束することで成立する賃貸借契約上の、相手方(賃借人)の権利です(民法601条)。その中でも、建物所有を目的とする土地賃借権が借地権となります。
 両者の理論上の大きな違いは、地上権が物権(簡単にいえば、物を直接支配する権利…民法第二編)であるのに対し、賃借権は債権(簡単にいえば、人に物の給付や労務の提供を要求する権利……民法第三編)であるという点です。しかし、借地権としてはどちらもほとんど同等に扱われていますから、物権か債権かで実際上、特に大きな差異があるわけではありません。
 それでも、つぎのような差異があります。
 地上権も土地賃借権も登記(地上権設定登記、賃借権設定登記)をすることで第三者に対抗できますが(民法177条、605条)、地上権者は地主に対して地上権設定登記をしてくれるよう要求できるのに対し、賃借人は賃貸人に対して賃借権設定登記をしてくれるよう要求する権利が当然にあるわけではありません(契約で賃貸人に登記義務を負わせている場合にしか要求できません)。したがって、(債権担保を目的として賃借権設定登記ないし仮登記がなされるような特殊な場合を別にすれば)賃借権設定登記がなされることは実際上ほとんどありません。しかし、この点は、旧建物保護法1条、借地借家法10条で建物の登記により借地権を対抗することができるとされているので)、実際上あまり差異は生じないといえます。
 もうひとつの大きな差異は、地上権であればその譲渡や土地の賃貸(転借地権の設定)が自由であるのに、賃借権であればその譲渡や土地の賃貸(転貸=転借地権の設定)には賃貸人の承諾が必要とされている点です(民法612条1項)。しかし、借地の場合、賃貸人が特に不利なわけでもないのに賃借権譲渡または転貸を承諾してくれないときは、借地人は裁判所に承諾に代わる許可を求めることができることとされています(旧借地9条ノ2、借地借家19条)ので、その差異はさほど大きな意味を持たなくなったといえます。
 また、地上権は無償であってもかまわないのですが、賃借権は必ず有償、つまり賃料の授受が要件となっているという違いがあります。建物所有目的での他人の土地の利用では、その初めにおいて相当の権利金等を授受しているような場合であれば、地代の授受がなくとも地上権が発生していると考えられる余地がありますが、権利金等の授受がない場合には、定期的な地代または賃料の授受がなければ使用借権にすぎないと考えられます(親族間の土地の無償使用は一般に使用貸借によるもの一使用借権一です)。
 なお、当初から土地にかかる税金に相当する程度の少額の金銭の授受があるにすぎない場合に、使用貸借であると認定した判例があります。

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